KİRA TESPİT DAVASI

Türk Borçlar Kanunu sistematiğindeki en önemli ilkelerden biri olarak görülen “sözleşme özgürlüğü” ilkesi özel hukuka hakim olan irade serbestisi ilkesinin bir tezahürü niteliğindedir. Kural olarak; taraflar dilediği kimse ile dilediği sözleşmeyi yapmakta serbest oldukları gibi sözleşmenin konusunu özgürce belirleyebilir ve düzenleyebilirler. Fakat işbu hususun kanunda belirtilen sınırlamaların içerisinde değerlendirilmesi gerektiği de bilinen bir gerçektir. Zira Kira Hukuku özelinde de sözleşme özgürlüğü ilkesi bulunmakla beraber kanun koyucu, TBK’nın Kira Hukukunu düzenleyen kanun maddeleriyle bu husus ile ilgili birtakım sınırlamalar da öngörmüştür. Bu yazımızın konusu; TBK’nın “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” lafzına haiz olan 343. maddesi ve devamında düzenlenen kira bedelinin belirlenmesi konusundaki kanun maddeleri ile uygulamaya yönelik bilgiler ve yargısal içtihatlar olacaktır.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ

Taraflar, kira sözleşmesinin kurulması esnasında kira bedelini serbestçe belirleyebilmektedirler. Sözleşme kurulduktan sonra ise kira bedelinin belirlenmesi bazı sınırlamalara tabi tutulmuştur. Hiç şüphesiz buradaki amaç, sözleşmenin zayıf tarafının korunması olmakla birlikte kanundaki şartlara uygun olarak hem kiraya verenin hem de kiracının kira tespitini her zaman için isteyebileceği son derece açıktır ve buna ilişkin dava da her zaman için açılabilmektedir. Yalnız süreler itibariyle dikkat edilmesi gereken husus; “davanın ne zaman açıldığı ve belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağıdır. “

TBK m. 345 hükmü uyarınca, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılmışsa veya kiraya veren tarafından yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihe kadar kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa, dava izleyen yeni kira dönemi sonun kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.

Örneğin yeni kira dönemi başlangıcı 01.01.2020 tarihi olsun. 01.12.2019 tarihine kadar kira tespit davası açılırsa eğer, kira bedelinin tespitine yönelik hüküm 01.01.2020 tarihinden itibaren kiracıyı bağlayacaktır. İkinci olarak dava açmayıp da 01.12.2019 tarihine kadar kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulmuşsa ve sonrasında, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılırsa (31.12.2020 tarihine kadar) kira bedelinin tespitine yönelik hüküm yine 01.01.2020 tarihinden itibaren kiracıyı bağlayacaktır.

KİRA TESPİT DAVASININ ÖZELLİKLERİ

Kira tespit davasının üç başlık altında incelemek hem davanın sistematiğinin kolay anlaşılması hem de yapılmış olan ayrımın daha net olarak ortaya çıkması için son derece önemlidir. Bu üçlü ayrım özelinde, taraflar; kira artış oranını kendileri belirlemiş olabilirler ya da kira artış oranını hiç konuşmamış olabilirler veya kira artış oranının belirlenip belirlenmediğine bakılmaksızın 5 kira yılını geride bırakmış olabilirler.

a) Taraflar arasında kira bedelindeki artış oranında anlaşma olması halinde sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu anlaşmanın hukuk sistemince korunacağı son derece açıktır. Ancak yazımızın giriş bölümünde de bahsettiğimiz üzere söz konusu bu ilkenin getirmiş olduğu özgürlükler bazı yönleriyle Kanun tarafından sınırlandırılmıştır. TBK m. 344/1 hükmünce, “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” denilerek kira artış oranının üst sınırını Devlet İstatistik Enstitüsü’nün açıkladığı tüketici fiyat endeksine (TÜFE) göre belirlemiştir. Bu oranın üzerinde kira artışı belirlendiği takdirde aşan kısmın geçersiz olacağı öngörülmüştür. Eğer sözleşmede bu hususun aksine olacak şekilde bir kira artış oranı belirlenmişse ve kiraya veren bu oranı kanuni sınırlamalara indirmemekte ısrarcı ise bu halde TÜFE esasının uygulanmasına yönelik olarak kira tespit davasının açılabileceği kabul edilmektedir.

b) Taraflar arasında kira bedelindeki artış oranında anlaşma olmaması halinde sulh hukuk hakimi, kiralananın durumunu, hakkaniyeti ve tüketici fiyat endeksini de dikkate alarak kira bedeli belirleyebilmektedir. Yine TBK m. 345’te belirtilen sürelerin burada da dikkate alınması gerekir.

c) Son olarak taraflar arasında kira bedelindeki artış oranında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, akdin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre geçmiş ise kira bedeli; emsal kira bedelleri, kiralanın durumu, konumu, özellikleri, TÜFE artış oranı ve yine hakkaniyete uygun olarak belirlenebilmekte; bunun yanı sıra kiracının o kira sözleşmesinin kaç yıldır tarafı olduğu, düzenli ödemeler yapıp yapmadığı, yıllık artışların uygulanıp uygulanmadığı gibi hususların da hakim tarafından dikkate alındığı görülmektedir. Mahallinde yapılacak keşif ve düzenlenecek olan bilirkişi raporu sonucunda hakim, somut olayın adaleti ve vicdani kanaatine uygun olarak nihai kararını verecektir. Bu hususta kanun lafzı ve Yargıtay kararları yol gösterici niteliktedir.

…kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, mülk bilirkişi gibi) bilirkişiler kurulu oluşturularak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı, bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında re’sen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun olarak saptanması gerekir. (YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 2017/12034 E. – 2018/5409 K. – 17.05.2018 K.T.)

YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 4 gereği, kira tespit davalarında görevli mahkeme; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların görüldüğü mahkeme olan sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır. Kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine vereceğiniz bir dava dilekçesi ile açılacak olan kira tespit davası, 12.11.1979 tarih 1979/1-3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince kesinleşmeden takibe konu edilemezler. Söz konusu bu davaların uzun süren davalar olması nedeniyle kira tespiti istemek için geç kalınmamalı ve herhangi bir hak kaybı yaşamamak açısından tüm süreç, konusunda uzman bir avukat ile birlikte yürütülmelidir.